Meneroka Status Hibah Tanah dan Harga Jual 140 Ribu Rusun Meikarta

JAKARTA, KabarProperti.id – Pemandangan filmis ini sudah biasa. Malam di Cikarang selalu terasa seperti adegan panjang dalam film industri. Lampu pabrik menyala tanpa jeda. Truk-truk logistik melintas seperti aliran darah kota.

Dari gerbang kawasan industri, ribuan pekerja keluar dengan langkah pelan—membawa lelah, membawa harapan, dan membawa satu pertanyaan yang selalu sama: di mana rumah yang benar-benar bisa mereka miliki?

Di tengah lanskap kota industri itu, publik mendengar kabar besar. PT Lippo Cikarang Tbk—anak usaha dari Lippo Karawaci—menyampaikan rencana penyediaan 140 ribu rumah susun bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di kawasan Meikarta.

Lebih menarik lagi, manajemen perusahaan menyatakan bahwa sebagian lahan untuk proyek tersebut dihibahkan.

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, bersama sejumlah pejabat negara meninjau lahan hibah seluas lebih dari 30 hektare di kawasan Cikarang, Bekasi, Jawa Barat. Di lokasi ini rencananya akan dibangun 140.000 unit rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dengan skema cicilan hingga 30 tahun.

Lippo Group juga disebut memberikan lahan hibah untuk program 3 juta rumah bagi MBR. Pemerintah—melalui Kementerian PKP dan Badan Pengelola Investasi Danantara—berencana membangun hunian vertikal dalam jumlah besar di kawasan tersebut.

Pernyataan terbuka ini tentu terdengar menggembirakan. Tanah dihibahkan untuk rumah rakyat adalah ide yang kuat secara moral dan sosial.

Namun dalam negara hukum, setiap pernyataan harus diuji dengan norma.

Norma itu telah terang dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun).

Tanah: Fondasi Hukum Tidak Boleh Kabur

Dalam hukum rumah susun, pertanyaan pertama selalu sama: di atas tanah apa rusun itu dibangun?

UU Rumah Susun Pasal 17 menegaskan bahwa pembangunan rusun hanya dapat dilakukan di atas tanah dengan status hukum yang jelas, yaitu: Hak Milik

Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai atas tanah negara.

HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan (HPL).

Selain itu, rusun umum juga dapat dibangun melalui pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah, atau pendayagunaan tanah wakaf sebagaimana diatur dalam Pasal 18.

BACA JUGA : Luas Lantai Rumah 25 M2: Jangan Permalukan Presiden Prabowo, Apa Kabar Subsidi Produktif Perumahan?

Kepastian status tanah ini sangat penting. Sebab dari sinilah lahir Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) bagi pembeli unit.

Jika tanahnya tidak jelas, maka kepemilikan unit yang dijual kepada rakyat juga menjadi tidak jelas.

Karena itu publik berhak mengetahui secara terbuka: status hak tanah kawasan yang dialokasikan, luas lahan yang digunakan, masa berlaku hak atas tanah tersebut

UU Rumah Susun bahkan memberikan batasan administratif yang tegas.

Pasal 28 menyatakan bahwa pembangunan rusun harus memenuhi syarat administratif, yaitu: status hak atas tanah yang jelas, izin mendirikan bangunan (yang kini dikenal sebagai Persetujuan Bangunan Gedung/PBG).

Artinya sebelum satu tiang beton pun berdiri, dua hal harus sudah pasti: status tanahnya sah dan mutakhir, serta izinnya tersedia.

Pasal 29 juga menegaskan bahwa rencana fungsi dan pemanfaatan pembangunan rumah susun harus mendapatkan izin dari bupati atau wali kota.

Permohonan izin tersebut wajib dilengkapi sertifikat hak atas tanah. Dengan kata lain, pembangunan rusun tidak dapat berjalan hanya dengan penguasaan lahan, tetapi harus memiliki legitimasi administratif yang lengkap.

Hibah Tanah: Pernyataan yang Perlu Diuji

Di sinilah pernyataan pengembang tentang hibah lahan menjadi menarik untuk ditelaah secara hukum.

Dalam hukum perdata Indonesia, hibah tanah bukan sekadar pernyataan niat baik.

Hibah merupakan peralihan hak yang sah, yang harus dilakukan melalui: Akta Hibah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pendaftaran pada kantor pertanahan, Pencatatan perubahan pemegang hak.

Karena itu muncul pertanyaan mendasar:

Hibah dari siapa kepada siapa? Apakah: dari pengembang kepada pemerintah?

Dari induk perusahaan kepada anak perusahaan pengembang rusun?

Kepada Kementerian PKP atau kepada Danantara?

Ataukah sekadar alokasi internal perusahaan yang dimasukkan sebagai inbreng aset?

Atau bahkan, apakah akta hibahnya sendiri belum ada dan masih dalam tahap rencana kolaborasi?

Pertanyaan ini penting terutama bagi konsumen MBR sebagai calon pembeli.

Jika hibah dilakukan kepada entitas pengembang yang sama, maka secara hukum itu bukan hibah dalam arti tanggung jawab sosial publik, melainkan rekonfigurasi aset perusahaan.

Sebaliknya, jika hibah diberikan kepada pemerintah, pemerintah daerah, atau badan publik, maka logika sosialnya menjadi jauh lebih kuat: tanah benar-benar dipersembahkan untuk pembangunan rumah rakyat.

Tanpa kejelasan akta hibah yang dibuat secara sah oleh PPAT, kata “hibah” dapat berubah menjadi istilah yang indah dalam komunikasi publik, tetapi belum tentu mencerminkan realitas lembaga hukum hibah.

Pre-Project Selling: Kepastian Hukum?

UU Rumah Susun juga secara eksplisit mengatur praktik pemasaran rusun sebelum pembangunan dilaksanakan.

Pasal 42 ayat (2) huruf a dan b menegaskan bahwa pemasaran sebelum pembangunan dilaksanakan hanya dapat dilakukan jika telah ada: kepastian peruntukan ruang kepastian hak atas tanah.

Sementara itu, Pasal 43 ayat (1) dan (2) menyatakan bahwa jual beli sebelum pembangunan rusun selesai hanya dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris.

Namun PPJB hanya sah jika syarat-syarat berikut telah terpenuhi: status kepemilikan tanah yang jelas dan mutakhir, kepemilikan IMB atau kini Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum

Aturan ini dibuat untuk melindungi konsumen dari risiko membeli rumah yang belum memiliki kepastian hukum.

Jika Tanah Hibah, Harga Jual Seharusnya Turun

Ada satu konsekuensi ekonomi yang tidak boleh diabaikan. Dalam struktur harga properti, biaya tanah biasanya menyumbang 30% hingga 40% dari harga rumah.

Jika tanah benar-benar dihibahkan, maka secara teoritis: biaya tanah = Rp0.

Artinya harga rusun secara logika ekonomi seharusnya turun signifikan.

Bahkan secara rasional bisa mencapai 50% hingga 60% lebih murah dibandingkan rusun umum biasa.

Jika penurunan harga seperti itu tidak terjadi, publik berhak bertanya: di mana manfaat sosial dari tanah hibah tersebut?

Apakah hibah tanah itu benar-benar menjadi rumah murah bagi MBR pekerja kota industri, atau sekadar strategi untuk reoptimalisasi nilai kawasan properti?

Hak Publik untuk Mengetahui

Semua pertanyaan ini bukanlah bentuk kecurigaan. Ini adalah hak publik untuk mengetahui.

Apalagi proyek ini melibatkan kolaborasi dengan badan publik seperti Danantara serta Kementerian PKP. Prinsip keterbukaan ini dijamin oleh Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2008 tentang Keterbukaan Informasi Publik.

Konsumen, calon pembeli, dan masyarakat luas berhak mengetahui secara terang: status tanah mekanisme hibah izin pembangunan struktur harga jual unit

Karena rumah bukan sekadar komoditas pasar. Rumah adalah hak dasar manusia untuk hidup layak di kota.

Epilog

Malam di Cikarang semakin larut. Lampu-lampu pabrik masih menyala seperti bintang yang tak pernah padam. Para pekerja pulang membawa satu mimpi sederhana: memiliki rumah sendiri di kota tempat mereka bekerja.

Undang-undang telah memberikan peta jalan yang jelas. Tanah harus terang. Izin harus sah. Pemasaran tidak boleh mendahului kepastian hukum.

Jika tanah benar-benar telah dihibahkan, maka harga rumah harus benar-benar turun.

Jika semua ini dijalankan dengan integritas, maka 140 ribu rusun MBR di Meikarta dapat menjadi tonggak sejarah perumahan kota industri Indonesia.

Namun jika transparansi dan status hukum hibah tanah belum dibuka secara jelas, sejarah hunian di negeri ini bisa kembali menulis cerita lama: gedung-gedung menjulang tinggi, tetapi rumah bagi rakyat tetap berdiri di atas informasi yang belum tuntas.

Tabik.

Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute

Muhammad Joni, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute