Leads Property : Gedung Perkantoran yang Dekat dengan Transportasi Umum dan Fasilitas yang Memadai Lebih Diminati

JAKARTA, KabarProperti.id – Dalam laporan Jakarta Property Market Insight Q3 2024 konsultan properti Leads Property disampaikan, pasar perkantoran di CBD Jakarta terus mengalami kestabilan pasokan, ditandai dengan absennya pengembangan proyek baru yang masuk ke pasar selama setahun terakhir.

“Dengan tidak adanya proyek baru yang diperkirakan memasuki pasar pada akhir tahun 2024, total stok tetap stabil pada 7,45 juta m2,” ujar Martin Samuel Hutapea, Associate Director Research & Consultancy Services Leads Property.

Pada Q3 2024, kawasan Jenderal Sudirman dan SCBD menampung sebagian besar total stok di pasar CBD, yang mencakup hampir 40% pasokan. Akses mudah ke jalan tol dan beragam pilihan transportasi umum telah mendorong perkembangan signifkan bangunan komersial di kawasan ini selama satu dekade terakhir.

Pasar CBD mengalami peningkatan yang signifkan pada kuartal ketiga tahun 2024, didorong oleh aktivitas sewa dari sektor pertambangan, sektor IT, dan sektor berbasis jasa. Hal ini membantu mempertahankan momentum penyerapan bersih yang positif sepanjang tahun, dengan penyerapan kuartal sebesar 16,580 m² dan penyerapan year-to-date (YTD) sebesar 55,428 m².

Penyerapan bersih CBD pada tahun 2024 mencapai tingkat tertinggi sejak wabah pandemi pada tahun 2020, menandakan bangkitnya kepercayaan pasar.

Selain paket sewa yang kompetitif, para penyewa lebih memilih bangunan di lokasi inti yang memiliki akses mudah ke MRT atau LRT. Akibatnya, di tengah tren flght-to-quality, beberapa kawasan bisnis di CBD mengalami permintaan yang tinggi, sebagian besar disebabkan oleh kedekatannya dengan transportasi umum dan banyaknya fasilitas ritel.

BACA JUGA : Leads Property Berikan Tips Dalam Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), Apa Saja?

Kuartal ketiga tahun ini menunjukkan tren positif dalam tingkat hunian di pasar CBD, meningkat menjadi 72,2%, naik sebesar 0,22 poin persentase QoQ. Meskipun mengalami kondisi kelebihan pasokan yang berkepanjangan, angka tingkat hunian ini menunjukkan kebangkitan kepercayaan dunia usaha terhadap pasar perkantoran, baik dari pihak penyewa maupun pengembang.

Dengan perkantoran kelas A yang tetap memimpin penyesuaian harga, tarif sewa tetap stagnan pada kuartal ini, walaupun pengembang menaikkan biaya layanan untuk menutupi kenaikan biaya operasional.

Secara paralel, koreksi biaya sewa dasar berlanjut di gedung-gedung dengan tingkat hunian rendah karena pengembang berusaha untuk tetap kompetitif dalam menarik penyewa baru. Sehingga, tarif sewa kotor tercatat sebesar IDR 330.300 per m² per bulan, menceminkan perubahan kecil sebesar 0,2 % Q0Q.

Pada kawasan CBD Jakarta, harga perkantoran strata mengalami sedikit penyesuaian positif sebesar 0,4 5% dari kuartal sebelumnya, mencapai sebesar IDR 55.787.500 per m2.

“Efek limpahan dari kuatnya realisasi investasi di Indonesia pada tahun 2024, diperkirakan akan terus mendukung pertumbuhan permintaan ruang kantor di CBD, karena banyak perusahaan yang ingin mendirikan kantor di pusat kota. Selain itu, dengan banyaknya penyewa yang mulai menerapkan kapasitas kantor 100%, tingkat hunian diperkirakan akan terus meningkat,” papar Martin Samuel Hutapea.

Luar CBD

Martin Samuel Hutapea mengatakan, pada kuartal ini, pasar perkantoran luar CBD (OCBD) masih mengalami kelebihan pasokan, dengan total pasokan yang tidak berubah sejak awal tahun sebesar 4,16 juta m².

Namun, beberapa gedung baru saat ini berada dalam tahap pembangunan dan dipekirakan akan selesai pada akhir tahun ini serta dalam tiga tahun ke depan.

BACA JUGA : Apartemen Sewa Masih Diminati Klien Korporat, Ini Alasannya Menurut Leads Property

Seperti kuartal sebelumnya, pasar perkantoran masih berada dalam tahap pemulihan. Khususnya, mengingat kondisi pasar saat ini, beberapa pengembang sedang merencanakan pembangunan kantor baru mereka. Potensi persaingan seperti ini akan semakin meningkatkan persaingan di sektor perkantoran.

Pemintaan mencatat penyerapan positif pada kuartal berjalan sebesar 8.324 m². Meskipun angka ini lebih rendah dibandingkan kuartal sebelumnya hal ini menunjukkan bahwa kebutuhan akan ruang kantor pada kawasan OCBD masih tetap tinggi, khususnya di Jakarta Selatan, yang memberikan kontribusi signifikan terhadap pemintaan tersebut.

Transportasi umum, seperti MRT, tetap menjadi pendorong utama permintaan uang kantor di kawasan OCBD, menjadikan Jakarta Selatan sebagai lokasi yang paling diminati. Beberapa perusahaan yang telah didirikan di lokasi strategis, terutama di Jakarta Selatan, sedang mempertimbangkan untuk memperluas ruang kantornya atau memperbanui kontrak sewanya.

Dengan tidak adanya penambahan pasokan yang masuk ke pasar, namun adanya penyerapan bersih yang positif pada kuartal ini, membuat tingkat hunian di OCBD Jakarta mencapai 76,7%, meningkat sebesar 0,2 poin persentase. Namun, perlu diperhatikan bahwa masih ada sekitar 0,96 m² juta ruang kantor yang masih tersedia untuk disewakan.

Penyelesaian beberapa proyek dimasa mendatang dapat berdampak pada tingkat hunian di kawasan OCBD Jakarta, terutama mengingat kesulitan saat ini untuk mendapatkan penyewa yang berkomitmen untuk gedung perkantoran baru.

Pada kuartal ini, tarif sewa di kawasan OCBD menunjukkan stabilitas.

Meskipun permintaan moderat selama kuartal berjalan, beberapa pemilik gedung mempertahankan tarif sewa mereka atau bahkan menguranginya. Akibatnya, terdapat penurunan secara kuartalan sebesar 0,1%, sehingga menghasikan rata-rata tarif sewa sebesar IDR 239.700 per m² per bulan. Karena pasokan baru diperkirakan akan memasuki pasar di tahun-tahun mendatang, sebagian besar pemilik gedung cenderung menjaga tarif sewa mereka tetap kompetif.

Sementara itu, harga kantor strata di kawasan OCBD meningkat 0,9 poin persentase dibanding kan kuartal sebelumnya, mencapai IDR 31.830.000 perm² per bulan.

Dengan pertumbuhan ekonomi negara yang diperkirakan akan mencapai sebesar 5,2% pada tahun ini, sentimen pasar tetap positif. Seiring berjalannya pasar secara normal, permintaan ruang perkantoran diperkirakan akan tetap moderat hingga akhir tahun ini.

BACA JUGA : Pasar Kondominium Masih Lesu, Begini Saran Leads Property

Beberapa pasokan baru djadwalkan selesai dan mungkin akan memberikan tekanan pada tingkat hunian, terutama di kawasan OCBD. Secara paralel, pasar CBD diperkirakan akan meningkat karena tidak adanya pasokan perkantoran baru.

Mengingat kondisi pasar yang kompetitf, tidak akan ada perubahan signifkan dalam tarif sewa karena pemilik gedung masih kesulitan mendapatkanbpenyewa untuk gedung baru mereka.

Bangunan-bangunan berkualitas tinggi yang terletak di dekat transportasi umum akan banyak dicari untuk memenuhi ekspektasi para komuter.

Outlook Pasar Perkantoran Jakarta

Co-Founder & Chief Executive Officer Leads Property, Hendra Hartono, kehadiran 100% pegawai korporasi (Work from Office) terus dimotivasi.

“Trend back to work ini terbukti lebih produktif bagi perusahaan. Kawasan non CBD yaitu Pantai Indah Kapuk (PIK)-2 akan menjadi trend perkantoran baru, dengan market perusahaan – perusahaan asal Tiongkok yang membutuhkan kantor dekat dengan bandara, sehingga lebihbnyaman dengan kelengkapan fasilitas dan infrastruktur (bagi orang2 yang tidak memiliki kebutuhan konektifitas ke CBD),” ujar Hendra Hartono.

Sementara TB Simatupang menurut pandangan Leads Property menjadi pilihan bagi perusahaan yang tidak perlu berada di CBD, namun masih membutuhkan konektifitas ke CBD.

“Gedung yang dekat dengan transportasi umum dan fasilitas yang memadai lebih diminati,” ujar Hendra Hartono.

Lebih lanjut Hendra Hartono mengatakan, investor asing, khususnya dari Tiongkok, melirik lahan komersial untuk perkantoran di kawasan tertentu. Misalnya PIK 2 dikarenakan kelengkapan infrastruktur dan kedekatan dengan bandara.