Leads Property : Pasar Perkantoran di CBD Jakarta Mengalami Stagnasi

JAKARTA, KabarProperti.id – Pasar perkantoran di CBD Jakarta mengalami stagnasi yang belum pernah terjadi sebelumnya pada tahun 2024, dengan tidak adanya penyelesaian pembangunan baru yang menandakan pertama kalinya pasokan terhenti sejak era booming properti.

Demikian hasil riset konsultan properti, Leads Property, kuartal 4 – 2024.

Martin Samuel Hutapea, Associate Director Research & Consultancy Services Leads Property mengungkapkan, keadaan ini mengakibatkan total stok tetap di angka 7,45 juta meter persegi sepanjang tahun.

“Hal ini mengindikasikan potensi titik balik dalam siklus pasar, yang menunjukkan pergeseran dari ekspansi cepat yang telah menjadi ciri dekade terakhir,” ujarnya.

Pada akhir tahun 2024, kawasan Jenderal Sudirman dan SCBD masih mendominasi sebagian besar total stok di pasar CBD, yang mencakup hampir 40% pasokan.

Akses mudah ke jalan tol dan beragam pilihan transportasi umum telah mendorong perkembangan signifkan bangunan komersial di kawasan ini selama satu dekade terakhir.

Meskipun akhir tahun 2024 mengalami perlambatan penyerapan bersih dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, ditutup pada angka11.024 m2, pendorong permintaan yang mendasarinya tetap tangguh.

“Sektor berbasis layanan dan manufaktur melanjutkan dominasinya, dlengkapi dengan perluasan pasar baru dalam industri ritel, yang menunjukkan minat berkelanjutan terhadap ruang kantor di sektor-sektor tertentu,” jelas Martin Samuel Hutapea.

Lebih lanjut Martin Samuel Hutapea mengatakan, perluasan jaringan kereta api bawah tanah Jakarta yang strategis telah terbukti mendorong pertumbuhan permintaan ini.

BACA JUGA : Leads Property : Shopping Mall akan Mengutamakan Tenant F&B, Bukan Lagi Mengandalkan Anchor Tenant

Sebanyak 75% transaksi sewa terjadi di sekitar jalur MRT dan LRT, yang menggaris bawahi dampak mendalam dari peningkatan aksesibilitas angkutan umum terhadap preferensi lokasi.

Dikarenakan tidak adanya penyelesaian pembangunan kantor baru dan permintaan yang meningkat kembali, tingkat hunian di CBD Jakarta meningkat 0,2% per kuartal, sehingga mencapai 72,3% pada akhir tahun 2024.

Hal ini menandai pemulihan tingkat hunian yang terjadi pada tahun 2022, yang menandakan pemulihan yang pasti dari periode sebelumnya ketika pasar melemah.

“Tren kenaikan ini menunjukkan potensi peningkatan hunian yang lebih besar dalam waktu dekat,terutama jka kendala pasokan saat ini terus berlanjut,” kata Martin Samuel Hutapea.

Pada kuartal terakhir tahun 2024, rata-rata taif sewa bruto untuk pasar CBD Jakarta tetap stabil, bertahan di angka Rp330.300 psm pm (USD 20,9).

Perkantoran Kelas A telah meningkatkan biaya layanan untuk mengimbangi kenaikan biaya operasional, gedung dengan tingkat kekosongan yang lebih tinggi telah mempertahankan, dan dalam beberapa kasus, bahkan lebih jauh menawarkan potongan tarif sewa dasar untuk menarik dan mempertahankan penyewa.

Hal ini menunjukkan bahwa meningkatkan tingkat hunian adalah lebih dipioitaskan daripada meningkatkan pendapatan sewa.

Perkantoran Luar CBD (OCBD)

Hasil riset Leads Property, kuartal 4 – 2024, hingga akhir tahun 2024, total pasokan pasar tetap stabil di angka 4,16 juta meter persegi (m2). Namun, gedung yang baru selesai dibangun di Jakarta Utara diharapkan mulai beroperasi pada kuartal satu 2025, setelah proses serah terima yang selesai pada akhir tahun 2024.

“Mengingat persaingan pasar yang ketat dan pendekatan hati-hati yang diambil oleh pengembang dalam kondisi pasar saat ini, perubahan signifkan dalam pasokan tidak mungkin terjadi dalam beberapa tahun ke depan,” kata Martin Samuel Hutapea.

BACA JUGA : Leads Property : Tingkat Hunian dan Pasokan Hotel Meningkat

Pada akhir tahun 2024, permintaan mengalami penyerapan positif sebesar 3.752 meter persegi (m2). Namun, angka inijauh lebih ren dah dibandingkan kuartal sebelumn ya yang mencatat penyerapan dua kali lipat dari periode berjalan.

Pemintaan pada kuartal ini terutama didorong oleh aktivitas di Jakarta Barat, dikuti oleh Jakarta Pusat. Sebaliknya, Jakarta Selatan mengalami penurunan permintaan, karena beberapa perusahaan memilih untuk mengurangi ukuran atau melepaskan ruang kantor, yang berkontribusi pada kinerja yang lebih lemah di wilayah tersebut.

Dengan absennya pasokan tambahan yang masuk ke pasar dan penyerapan bersih positif yang tercatat pada kuartal ini tingkat hunian OCBD Jakarta telah mencapai 76,8%, meningkat sebesar 0,1 persen.

Martin Samuel Hutapea mengatakan, namun penting untuk dicatat bahwa masih ada sekitar 0,96 juta meter persegi ruang kantor yang tersedia untuk disewa.

Penyelesaian dan pengoperasian beberapa proyek yang akan datang di masa mendatang dapat memengaruhi tingkat hunian di area OCBD

Jakarta, terutama mengingat kesulitan saat ini d alam mengamankan penyewa yang telah berkomimen untuk gedung-gedung baru.

Harga sewa di kawasan OCBD Jakarta menunjukkan stabilitas yang signifikan. Meskipun permintaan menurun selama periode ini, beberapa pemilik properti memilih untuk mempertahankan harga sewa dasar mereka.

Hal ini mengakibatkan kenaikan tipis dari kuartal ke kuartal sebesar 0,1% sehingga harga sewa bruto rata-rata menjadi Rp 239.900 (USD 15,2) per meter persegi.

Dengan pasokan baru yang diharapkan memasuki pasar dalam beberapa tahun mendatang. pemilik properti cenderung mempertahankan harga sewa yang kompetiíf untuk mempertahankan hunian dan menarik penyewa.

Prospek ekonomi Indonesia yang tangguh, terlepas dari ketegangan geopolitik global dan ketidakpastian pasar, diharapkan dapat mendukung sentimen positif di pasar perkantoran Jakarta dalam beberapa tahun mendatang.

Sebagai pusat kegiatan keuangan dan komersial, diharapkan peranan strategis Jakarta terus memacu pertumbuhan bisnis yang memerlukan ruang sewa.

Fondasi ekonomi negara yang stabil, dikombinasikan dengan pembangunan infrastruktur yang sedang berlangsung, khususnya perluasan jaringan MRT dan LRT, diharapkan dapat mempertahankan permintaan yang kuat untuk ruang kantor dalam jangka panjang.

“Konektivitas transportasi umum yang lebih baik membuat area di luar Central Business District (CBD) semakin menarik bagi para pelaku bisnis, mendorong para pengembang dan Investor untuk mengeksplorasi peluang di lokasi-lokasi yang sedang berkembang,” kata Martin Samuel Hutapea.

Namun, pembangunan kantor baru di CBD diperkirakan akan tetap terbatas hingga 2028.

Tarif sewa di Jakarta diperkirakan akan mengalami penyesuaian positif secara bertahap, terutama di gedung-gedung dengan tingkat hunian yang lebih tinggi.

Tren ini terutama berlaku untuk properti di sepanjang koridor MRT dan LRT, di mana aksesibilitas yang lebih baik mendorong permintaan.