Rumah 123 : Harga Rumah Sekunder Tumbuh, Pilihan Menyusut

JAKARTA, KabarProperti.id – Selama 16 bulan berturut-turut sejak April 2025, kenaikan harga rumah sekunder di Indonesia konsisten tertinggal dari laju inflasi. Flash Report Agustus 2026 by Rumah123 mencatat Resale Price Index (RPI) nasional tumbuh 0,9% secara tahunan hingga Juli 2026, sementara inflasi nasional pada periode yang sama berada di 2,9%.

Selisih dua poin persentase itu berarti satu hal sederhana: setelah memperhitungkan inflasi, harga rumah sekunder secara riil tidak naik melainkan melemah. Kondisi ini terjadi bersamaan dengan suku bunga acuan Bank Indonesia yang berada di level 4,75%, turun 150 basis poin sejak September 2024, dengan estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk KPR/KPA di kisaran 8,92%.

Namun kondisi ini datang dengan catatan penting. Volume suplai rumah sekunder pada Juli 2026 turun 16,4% secara tahunan, meskipun secara bulanan masih tumbuh tipis 0,2%. Dengan kata lain, ruang untuk membeli terbuka, tetapi jumlah pilihan yang tersedia justru mengetat.

“Yang kami lihat dari data pencarian adalah masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang punya daya tarik hunian maupun investasi. Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun. Artinya, masyarakat tidak hanya perlu mencari rumah yang sesuai kebutuhan, tetapi juga perlu memperhatikan pilihan yang masih tersedia di lokasi yang mereka incar,” ujar Marisa Jaya, Head of Market Research Rumah123.

BACA JUGA : Cushman & Wakefield : Indonesia jadi Pasar Data Center dengan Pertumbuhan Tercepat di Kawasan Asia Pasifik

Dari sisi minat pencarian, Tangerang menjadi lokasi dengan proporsi terbesar pada Juli 2026 yaitu 14,7%, disusul Jakarta Selatan 12,9% dan Jakarta Barat 10,2%.

Yang menarik adalah arah pergerakannya. Secara tahunan, kenaikan proporsi popularitas tertinggi justru tercatat di Jakarta Selatan (1,2%) dan Jakarta Pusat (1,0%), diikuti Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo. Sementara Tangerang, meski masih memimpin dari sisi volume, mencatat penurunan proporsi tahunan sebesar 1,0%. Pola ini menunjukkan minat pencari rumah mulai bergerak kembali ke arah pusat kota.

Pergerakan harga sangat bergantung pada lokasi. Makassar mencatat kenaikan tahunan tertinggi sebesar 10,0%, diikuti Denpasar 6,3% dan Bogor 3,7%. Di Jabodetabek, Bogor tumbuh 3,7%, Bekasi dan Depok masing-masing 2,3%, Tangerang 1,1%, dan Jakarta 0,4%. Sebanyak 10 dari 13 kota dalam indeks Rumah123 mencatatkan kenaikan harga tahunan, sementara Surabaya terkontraksi 0,5%.

“Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Ini yang membuat pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik. Rumah di Jakarta tentu punya dinamika yang berbeda dengan Tangerang, Bogor, atau Makassar,” lanjut Marisa.

Denpasar menjadi contoh pasar dengan karakter sendiri. Kenaikan harga tahunannya 6,3% jauh di atas rata-rata nasional, ditopang permintaan dari dua sisi. Dari sisi asing, kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa mendorong minat investor internasional, terutama dari Eropa, Australia, dan kawasan Asia Pasifik. Dari sisi domestik, Bali tetap menjadi pilihan utama investasi properti dan second home bagi kalangan menengah atas. Kombinasi permintaan solid dan keterbatasan lahan menjadi fondasi pertumbuhan harga di kota ini.

Perbedaan juga terlihat berdasarkan ukuran hunian. Untuk rumah dengan luas bangunan hingga 60 m², Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan median harga tertinggi sebesar 29,4% YoY dengan median harga Rp1,1 miliar. Pada segmen 61–90 m², pertumbuhan tertinggi tercatat di Yogyakarta sebesar 28,4% dengan median harga Rp1,1 miliar. Untuk luas 91–150 m², Makassar mencatat pertumbuhan 12,3% dengan median harga Rp1,6 miliar.

Dua segmen dengan pertumbuhan tercepat bulan ini adalah segmen luas bangunan terkecil, segmen yang paling banyak dicari pembeli rumah pertama. Ini menjadi penanda bahwa keterjangkauan di level nasional tidak otomatis berlaku di setiap segmen dan setiap kota.

Data ini menjadi relevan di tengah berbagai kebijakan pemerintah untuk memperluas akses masyarakat terhadap hunian. Program 3 Juta Rumah terus menjadi salah satu agenda pemerintah, sementara pembiayaan FLPP pada 2026 diarahkan untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk pekerja informal.

“Momentum Kemerdekaan adalah pengingat bahwa punya tempat tinggal yang sesuai kebutuhan adalah bagian dari perjalanan membangun hidup yang lebih mandiri. Tapi kemandirian itu butuh informasi. Keputusan beli rumah hari ini tidak bisa lagi hanya berangkat dari pertanyaan ‘kapan harga akan turun?’, melainkan ‘di mana rumah yang sesuai masih tersedia, dan apakah harganya sesuai kemampuan saya?’,” ujar Firman.

“Karena itu peran Rumah123 bukan hanya menyediakan pilihan properti, tapi membantu masyarakat memahami kondisi pasar, membandingkan pilihan berdasarkan lokasi dan harga, serta menghitung kemampuan pembiayaan sebelum mengambil keputusan, lewat simulasi KPR, cek kemampuan cicilan, sampai pengajuan dan pindah KPR di satu tempat. Kami ingin masyarakat menemukan rumah yang tepat dengan keputusan yang lebih terinformasi,” tutup Firman.